Василеостровский район Санкт-Петербурга расположен на самом большом острове в дельте Невы. Большое количество новостроек Василеостровского района сосредоточены на намывных территориях западной и северной части острова, вдоль Финского залива и в акватории Невы.

Уникальное географическое положение придает району своеобразный статус автономии. Одно из основных достоинств Василеостровского района – благоприятная экологическая обстановка из-за близости Невы и сосредоточения крупных парков и зеленых насаждений.

Строящиеся дома

В 90-х бытовал определенный скептицизм по поводу строительства новостроек в Василеостровском районе из-за угрозы подтопления. В середине 2000-х интерес разгорелся с новой силой сразу у нескольких девелоперов, и строительство пошло быстрыми темпами, благодаря применению новых технологий.

Строящиеся жилые комплексы относятся, в основном, к классу «комфорт». Предлагаются разнообразные планировки: от квартир-студий до просторных четырехкомнатных. Причем, везде предусмотрены площади под гардеробные и кладовые.

Цены на квартиры в новостройках Василеостровского района из-за его престижности являются достаточно высокими, однако они всё же ниже в сравнении с Центральным или Петроградским районом.

Недостатки инфраструктуры

Социальная инфраструктура в районе активной застройки пока не существует. Школы, больницы, детские сады, крупные магазины и развлекательные комплексы находятся в отдалении. Но эта ситуация кардинально изменится в ближайшие два года, когда дома будут сданы в эксплуатацию.

Высокий статус района, благоприятная экологическая обстановка и развитая социальная, а в недалеком будущем и транспортная, инфраструктура будут привлекать большое количество желающих поселиться в этом районе.

СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ В ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ НА НАМЫВНОЙ ТЕРРИТОРИИ

Перечень застройщиков, осваивающих намыв на В.О.

В перспективе локация «Морской Фасад» будет комфортна для проживания, поскольку в рамках комплексного освоения территории предполагаются строительство объектов социальной инфраструктуры, проведение коммуникаций, улучшение дорожно-транспортной ситуации. Уже сейчас намыв В.О. с Приморским районом соединяет участок ЗСД. Всего 15 минут требуется, чтобы добраться до КАД. В число покупателей земельных участков, отведенных под строительство жилых домов, входят компании «Лидер Групп», «Инвест-Консалт», «Дальпитерстрой», Renaissance Construction, Seven Suns Development. Летом 2017 года намывной территорией и «Группа ЛСР».

Что смущает потенциальных покупателей квартир на «искусственной земле»

Петербуржцы называют такие минусы новостроек на намыве В.О.:

отсутствие инженерных коммуникаций;

зыбкость почвы;

неразвитая транспортная инфраструктура;

удаленность станций метро;

большое расстояние до магазинов и других объектов соцкультурбыта;

неблагоприятная экологическая обстановка из-за загрязнения воды в Финском заливе.

Насколько реальны недостатки жилья на намыве

Застройщики проводят свет и воду своими силами - в сданных домах есть и то, и другое. Вероятность «съезжания» зданий равна нулю, поскольку для их возведения на намывном грунте используются глубокие сваи. Дойти от новостроек до ближайшей остановки общественного транспорта можно за 20 минут. В планах городских властей построить станцию метро «Морской фасад». Проблема с инфраструктурой решается - строится гипермаркет «О’Кей». Экологическая обстановка проверяется на этапе ввода земли в эксплуатацию - для получения разрешения требуется заключение государственного экологического надзора.

Преимущества жилых комплексов на землях «Морского Фасада»

Плюсов минимум пять:

из окон большинства квартир открываются великолепные виды на Финский залив;

после развития инфраструктуры новой локации стоимость жилья вырастет;

квартирография в жилых комплексах представлена студиями, однушками, двушками и трешками с разной планировкой;

дома возводятся по современным технологиям;

постоянный ветер со стороны акватории убирает смог и загазованность воздуха.

Посмотреть квартиры в готовых и строящихся домах поблизости от метро Санкт-Петербурга можно при помощи нашей системы фильтров.

ЧТО ДУМАЮТ О НАМЫВЕ ЗАСТРОЙЩИКИ СПБ

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, отмечает, что компания успешно решила вопрос с инженерной инфраструктурой жилых комплексов. В 2016 году сданный квартал подключили к системам электроснабжения, водоотведения и водоснабжения. Также в квартирах есть телефонная связь, Интернет и цифровое телевидение.

Александр Рассудов, партнер ГК «Лидер Групп», также отметил, что создавать инженерные коммуникации в новых домах пришлось с нуля, но проблема успешно решена. Оба специалиста сходятся во мнении, что в течение ближайших нескольких лет стоимость квартир на намыве поднимется примерно в 1,5 раза, на что повлияет развитие инфраструктуры района.

ЗАСТРОЙЩИК «ГРУППА ЛСР» ТОЖЕ ВЫБРАЛ НАМЫВНУЮ ТЕРРИТОРИЮ

Летом 2017 года компания « » приобрела право собственности на земельный участок в западной части В.О. Намывать землю компания планирует своими силами. Планируется создание 86,7 гектара земли, для чего используются 150 тыс. кубометров щебня и 3,5 млн кубометров песка. Намыв отводится под строительство масштабного жилого комплекса класса «комфорт» с домами высотой до 57 м, офисных зданий и объектов инфраструктуры. Также в план застройки включена организация набережной. Особенность жилого комплекса на намыве - в домах не будет студий, только квартиры семейного типа площадью от 40 м².

БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ НЕДОРОГОЕ ЖИЛЬЕ В ПРЕСТИЖНОМ РАЙОНЕ: ИТОГИ

Строительство жилых домов в Санкт-Петербурге на намывных территориях осуществляется давно - с момента основания города в начале XVIII столетия. Новый проект «Морской Фасад» открыт для намыва территории в Василеостровском районе. Часть «искусственной земли» в Финском заливе отдана под новостройки. Квартиры в строящихся и готовых домах реализуются недорого из-за временных проблем с инфраструктурой и транспортом. Застройщики прогнозируют рост стоимости жилья. Теперь вы знаете обо всех нюансах квартир в домах на намыве и можете принять объективное решение о покупке недвижимости.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Васильевский остров давно пользуется популярность как у застройщиков так и у покупателей квартир. Неудивительно, что свободные места под застройку в этом районе кончились одним из первых. Конечно же всегда можно провести редевелопмент земли и на месте бывшей промзоны построить жилье. Но иногда проще создать земельный участок «с нуля», чем доводить до ума существующий.

Именно такой логикой воспользовались создатели проекта намыва территории «Морской фасад» общей площадью 476 га. Эти намывные территории предназначаются для реализации масштабного проекта: строительства морского пассажирского терминала, а также развития западной части Васильевского острова.

Проект стартовал в 2006 году. За несколько лет он уже несколько раз претерпел изменения. Изначально здесь должны были появиться небоскребы в рамках делового квартала по примеру «Москва Сити», построенного в Москве. Однако в 2014 году от проекта решено было откзаться и вместо этого намыв стал застраиваться жильем комфорт- и эконом-класса.

На данный момент (апрель 2017 года) здесь должно появиться около 3 млн кв. м. жилой недвижимости. Однако в конце 2016 года власти уже рассмотрели возможность нового намыва вокруг уже утвержденной территории. Подробнее проект будут рассматривать в 2017 году.

Первым застройщик, который стал строить на намыве была компания «Лидер Групп» со своим амбициозным проектом «Гавань Капитанов». В рамках этого проекта должно было быть построено несколько жилых комплексов. Первым стал возводится , который был полностью построен, но сдача в эксплуатацию все время откладывалась и комплекс не сдан до сих пор.

По мнению власти Петербурга должны были в 2015 году завершить строительство ряда объектов инженерной инфраструктуры на намыве. Однако кризис и сокращение Адресной инвестиционной программы привели к тому, что строительство большинства объектов приостановлено. Застройщикам предложили строить инфраструктуру на свои деньги с чем представители компании не согласились.

Рядом с планировали возводить еще один жилой комплекс этого застройщика - . Компания «Лидер Групп» намеревалась приступить к строительству этого комплекса еще в 2012 году, однако несколько лет не могла получить разрешение на строительство из-за отсутствия инженерных коммуникаций. Теперь же проект ЖК «Артур Грей» и вовсе заморожен.

Лучше дела идут у компании , которая строит на намыве . Проект долго не мог получить разрешение на строительство, но в 2014 году это удалось сделать, а в сентябре 2016 года уже была сдана первая очередь.

Другие застройщики пока к активным действиям не приступили, но свои проекты анонсировали.

Архитектурное сообщество Петербурга не видит "особо элитных" перспектив развития намывных территорий Васильевского острова, позволив построить и утверждая новые банальные проекты для застройки эксклюзивных, дорогих земель. На заседании Градсовета осудили даже "намек на Майами".

"Студия 44" Никиты Явейна

Максимально плотная разрешенная для неисторического центра застройка с максимальной этажностью, плоские линии крыш - назвать то, что вырастет на намывных территориях Васильевского острова Шушарами-2 мешает разве что обещание большого числа квартир с видом на Финский залив. Хотя как знать – может, они окажутся в положении владельцев жилья на Наличной, Кораблестроителей и Морской набережной – все они в свое время покупали недвижимость "с видом на воду". Градсовет 8 ноября одобрил эскизный проект четырех новых кварталов в южной части намыва на Васильевском острове. Эскиз «Студии 44» Никиты Явейна, оживленный новым общедоступным парком вместо трассы съезда с ЗСД, понравился почти всем. Но и недостаток нашелся - его признали "холодноватым, похожим на флоридские курорты".

Чуть-чуть Майами на Невской губе

На 34 гектарах Группа ЛСР собирается построить полмиллиона квадратных метров . Центром нового жилого района должен стать протяженный вдоль берега и общедоступный парк. В ранее согласованном проекте планировки и межевания по берегу Финского залива была проложена магистраль («районного значения», подчеркнул Явейн). От нее было решено отказаться, усилив несколькими полосами другую трассу, расположенную за фронтами застройки (на нее запланирован съезд с ЗСД). Вместо магистрали решено оставить 25 гектаров под длинную зеленую зону, переменной шириной от 80 до 100 м. По словам главного архитектора Владимира Григорьева, это редкий случай совпадения интересов города и заказчика проекта - компании «ЛСР-Недвижимость»: и власти, и бизнес хотят здесь большую прогулочную территорию, выходящую прямо к воде и защищенную от стихии лишь подпорной стеной, у которой со временем, по словам Явейна, должны сформироваться естественные пляжи. Напомним, «Фонтанка» уже писала, что город хочет сформировать здесь «линейный парк»: об этом, как и об участии ЛСР, ранее рассказывала . Как побороть ветер Четыре квартала - с 10-го по 13-й - тянутся на два километра вдоль берега южной части намыва. Очень детально разработанный проект предусматривает две основные линии застройки. Первую, выходящую на море, образуют 10 домов примерно одинаковой этажности, но разного силуэта - с юга две «раскрытые книги», далее на север три вогнутых полукружия, еще севернее - три дома, поставленные «галочками» и раскрытые к морю почти под прямым углом. И наконец, еще два здания, форма которых в плане напоминает половинку овала. Проектировщики объясняют такую архитектуру аэродинамикой: те ветровые потоки, которые не сдержит расположенный внизу парк, будут «закручиваться» в полукружиях и «уголках» и тем самым «разбиваться». «Такие линзы, разной формы и глубины, прерываемые точками», – пояснил Явейн. На втором плане эту геометрию дополняют девять точечных домов, увенчанных колоннадами. Вторая линия застройки, «бульварная», выходящая на трассу, выглядит несколько проще: это ряд 14-этажных домов, поставленных «шашечками». Школы и детсады проектировщикам пришлось вписывать между двумя основными линиями застройки; при этом они будут немного заглублены по отношению к домам, выходящим на залив, так как последние будут поставлены на стилобаты (и на «ножки», уже известные на острове). Высотность повышается с юга на север, от 13-го квартала к 10-му: по проекту планировки здесь разрешено строить дома в 48 метров в южной части и до 75 метров в северной. А на севере с этим участком граничит проект Golden City от Glorax Development. В отличие от ярко-золотых акцентов амбициозного проекта от московского застройщика, цветовая гамма будущего района ЛСР по-петербургски неяркая - бледно-зеленый, голубой, холодно-желтый. Высоту также было решено сделать ниже, чем предполагалось проектом планировки: от 46 метров на юге до 62 метров на севере - с двумя точками по 72 метра. Плотность застройки, или КИТ (коэффициент использования территории), составит в результате около 1,9 - почти максимум того, что разрешено сейчас действующими ПЗЗ (2,0). Ранее, напомним, предельное значение КИТ в Петебурге равнялось 2,3. «Предельный показатель 2,3 выполним только при тотальной застройкой 25-этажными зданиями», – . В Golden City, по словам Явейна, средний уровень зданий - 60 метров, а «пики» доходят до ста; а строят там почти столько же, сколько и в южной части, - 450 тысяч кв. метров. Почти все члены градсовета выразили респект «элегантной и легкой» работе архитекторов, сумевших организовать вытянутую и не самую простую в плане застройки территорию. «Явейн сделал все, что мог» – этому почти не было возражений. Однако совсем без претензий все же не обошлось. Вопросы касались как стилистики, так и парка. «Вы же знаете, что жители неизбежно будут огораживать дома. И никакими 25 гектарами парка тут и не пахнет. Как тут создать действительно качественный парк - это уже дело КГА», – выступил зампред ВООПИиК Александр Кононов. Гарантий проектировщики дать не смогли, но, судя по всему, приняли к сведению это мнение, поскольку его косвенно поддержал и Владимир Григорьев. «Я прошу заказчиков эти кусочки набережной все-таки отнести к территориям общего пользования», – обратился он к Дмитрию Ходкевичу, главе «ЛСР-Недвижимость». «Дефицит силуэтов, – отметил архитектор Феликс Буянов. – Нужно башни поднять до 78 метров, а на «бульварной» линии застройки отступающие вглубь дома сделать на этаж выше». Некоторые советовали «подхватить» высоту нижнего уровня зданий Golden City, чтобы не заслонять их: для этого дома, окаймляющие участок с севера и действительно частично закрывающие московский проект, требуется серьезно понизить. «Рядом с соседями смотрится уныло. Может быть, недобранная высота - это возможность для создания каких-то акцентов?» – поинтересовался Кононов. «Плоская линия, – согласился Михаил Мамошин. – Я бы задний фронт повысил, а передний понизил: то, что позади, сделать выше, а то, что у воды, - ниже, получится глубина, второй план». «Это, знаете, чуть-чуть Майами, - подытожил Юрий Митюрев. – Дома немного напоминают тамошние отели, вытянутые вдоль побережья». Категорически возражал против представленной концепции лишь архитектор Михаил Кондиайн, заявивший, что нужно переделать все, и прежде всего ранее одобренный проект планировки, чтобы достичь соответствующего этому месту качества жилой среды. Впрочем, по его мнению, оставляющий желать лучшего уровень архитектуры на намыве - это своеобразное «зеркало» общества и города: то, на что способно нынешнее поколение. И дома с банальнейшей квартирографией и нехваткой парковочных мест так и будут плодиться на "золотых" землях намыва. «Наверное, мы все делаем то, до чего доросли. И на намыве тоже. Как архитекторы и профессионалы, как часть именно этой экономики и этого общества. Невозможно сейчас в каких-то значимых даже местах, таких, как намыв, морской фасад города, сделать большое количество знаковых, дорогих, роскошных, уникальных проектов. Особенно если это жилье, которое вынужденно ограничивается покупательской способностью, – заявил Кондиайн в беседе с «Фонтанкой». – Есть застройщики, которые ищут лучшее место. Есть Генплан, который позволяет строить в этом месте. Если общество на сегодняшний день способно выдвинуть только такие требования, то оно их и выдвигает. До чего созрели – то и имеем». Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»

Информацию о сделке по приобретению участков в южной части намывных территорий Васильевского острова «Группа ЛСР» подтвердила в середине лета. Спустя два месяца инвестор уже приступил к реализации проекта - намыв новых площадок под строительство стартовал.

Сами намоем

Как заявил журналистам на церемонии запуска проекта первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Евгений Яцышин, компания приобрела последние «участки» на намыве вдоль первой линии Финского залива.

На будущей территории площадью 89 га примерно 35 га застроят жильем (500 тыс. кв. м), остальное отведено под дороги, детсады, школы, другие объекты инфраструктуры, а также создание общественных пространств - зеленых зон и благоустроенной пешеходной набережной вдоль залива.

Намывать будущую площадку инвестор будет самостоятельно, тем более что и ранее холдинг занимался добычей и поставкой песчаного грунта для намывных территорий. По словам заместителя генерального директора по строительным материалам «Группы ЛСР» Василия Кострицы, для «своего» намыва потребуется 3,5 млн кубометров песка и 150 тыс. кубометров щебня.

Общий объем инвестиций в проект составит порядка 40 млрд руб. до 2028 года - момента окончания строительства. В эту сумму также входят затраты компании на приобретение участка.

Точная стоимость сделки, заключенной с ООО «Десна Капитал» (дочерняя компания турецкого девелопера Renaissance Construction) и АО «Терра Нова» (занимается намывом всей территории), до сих пор не разглашается. Впрочем, ряд экспертов возможную цифру вложений уже озвучивали - она могла составлять до 7-8 млрд руб.

По словам Евгения Яцышина, на сегодня первоочередные затраты компании - это 3-4 млрд руб. на работы «по стабилизации намыва» и 2 млрд руб. на инженерные сети. Проблем с монополистами быть не должно: в настоящее время с Водоканалом, Ленэнерго и Теплосетью Санкт-Петербурга идет согласование технических условий на подключение будущих объектов к необходимым мощностям.

По поводу затрат на возведение двух детсадов и двух школ, которые предусмотрены действующим ППТ, г-н Яцышин ответил уклончиво: компания сейчас находится в диалоге со Смольным. В отношении строительства дорог позиция более определенная: ЛСР берет на себя сооружение всех внутриквартальных дорог, а подъездные трассы - это сфера ответственности города. Отметим, что некоторых «намывных» девелоперов Смольный уже сумел убедить взять на себя затраты на возведение социальных объектов и даже внешних дорог.

Фоторепортаж с намыва (10 фото)

По словам Евгения Яцышина, в перспективе холдинг не исключает для себя вероятность приобретения участков и в северной части намывных территорий Васильевского острова. Пока такое решение отложено: из-за течения Невы намывные работы там гораздо сложнее и требуют более значительных затрат. Напомним, что еще прошлым летом циркулировали устойчивые слухи о приобретении «Группой ЛСР» чуть ли не всех 300 га, которые по договору с городом должна намыть компания «Терра Нова». Спустя год эти слухи подтвердились лишь частично.

Без студий и однушек

Как обещают в компании, создание нового муравейника не запланировано. По словам Евгения Яцышина, в отличие от соседних многоэтажек, максимальная высотность домов в новых кварталах составит 10-13 этажей (47-57 метров). При этом жилье планируется строить высокого класса комфортности, поэтому студий и однушек в комплексе не предусмотрено. Минимальным по площади объектом (около 40 кв. м) станет евродвушка - то есть квартира со спальной комнатой и совмещенной кухней-гостиной. Жилья такого формата будет примерно треть.

Также предусмотрены двухкомнатные со средней площадью 60 кв. м, трехкомнатные со средним метражом в 80 кв. м и незначительное число пентхаусов под 120 квадратов. Примерно две трети всех квартир будут с прекрасными видовыми характеристиками - окнами на Финский залив и построенную вдоль него благоустроенную набережную с бульварами и пешеходными зонами. Проектированием занимается известная архитектурная мастерская «Студия 44» под руководством Никиты Явейна.

По словам Евгения Яцышина, к строительству собственно жилья компания планирует приступить во второй половине 2019 года, тогда же в продажу будет выведена первая очередь (площадью 70 тыс. кв. м). Примерная цена на старте продаж составит около 100 тыс. руб. за кв. м.

Отметим, что запуск центрального отрезка ЗСД и заметно улучшившаяся в связи с этим транспортная доступность Василеостровского района возвратила его в разряд перспективных для девелоперов локаций.

Сейчас на намывных территориях возводят жилые комплексы несколько застройщиков, и в основном здесь господствует комфорт-класс. Наибольшую активность демонстрирует компания Seven Suns Development, которая уже сдала пять корпусов первой очереди ЖК «Светлый мир “Я-Романтик…”» в общей сложности на 2,6 тыс. квартир.

Недавно еще один иногородний застройщик - Glorax Development - приступил к строительству первой очереди ЖК Golden City, в целом рассчитанного почти на полмиллиона квадратов.

ГК «Лидер Групп» этой осенью обещает наконец ввести в эксплуатацию ЖК «Капитан Немо», сдача которого затянулась из-за сложностей с подключением к сетям.

Приход «Группы ЛСР» на намыв эксперты в целом оценивают позитивно: это даст новый толчок развитию территорий, освоение которых шло со скрипом все последние годы. При этом заявленный проект способен обострить конкурентную борьбу за покупателя в этой части города. Насколько сильно - можно будет судить лишь через пару лет.

«Если учитывать репутацию застройщика, видовые характеристики квартир и прочие факторы, то предложение выглядит очень привлекательным по заявленной цене. Но следует дождаться выхода проекта на рынок: никто сейчас не берется судить, какой будет конъюнктура через полтора-два года с учетом и замедлившегося спроса», - заключает ведущий аналитик рынка строящейся недвижимости БН Ольга Романова.

Территория будущего намыва (выделена красным)

Текст: Александр Смирнов Фото: Алексей Александронок